Lors de la location d’un logement meublé ou vide, le propriétaire-bailleur ou son mandataire de location doit remettre au locataire plusieurs diagnostics immobiliers obligatoires. Ces diagnostics immobiliers ont pour but de protéger les locataires aussi bien au point de vue sanitaire, que sécuritaire et financier. Depuis plus de 20 ans qu’ils sont obligatoires, les diagnostics immobiliers avant location n’ont cessé de s’étendre aux différents critères affectant un logement afin que tout candidat à la location reçoive avant la signature du bail le maximum d’informations sur l’état du logement, de ses installations et équipements mais aussi des risques encourus en l’occupant ainsi que des dépenses afférant à son habitation.

Quels sont les diagnostics obligatoires en cas de location?

Vous pouvez utilisez notre outil d’identification de diagnostics obligatoires pour connaitre quels sont les diagnostics qu’il vous faudra réaliser dans votre cas de figure précis. 

Les diagnostics immobiliers avant location se classent en deux grandes catégories :

  • Les diagnostics communs à tous les biens immobiliers, quelle que soit l’année de la construction de l’immeuble (maison ou appartement) :

      • Diagnostic location ERNMT (État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques) : Il indique le niveau et le type de risques de catastrophes auxquels sont exposés le logement et ses occupants (risque sismique, crues, inondations, accidents industriels…). Il est obligatoire depuis le 1er juin 2006 et doit être annexé au bail avant signature.

      • DPE location : (Diagnostic de Performance Énergétique) : C’est un bilan des consommations en énergie que réclame le logement pour être habité confortablement. Les consommations en énergie dépendent du niveau d’isolation thermique du logement, du type d’énergie et des performances de ses systèmes de chauffage et de production d’Eau Chaude Sanitaire (ECS). Il est obligatoire depuis le 1er juillet 2007 et la classe énergétique du logement (de A à G) doit être mentionnée dans le texte des annonces proposant le logement à la location.

      • Le Diagnostic de surface LOI BOUTIN : (Attestation de la surface habitable réelle) : C’est une mesure exacte selon des critères nationaux de la surface habitable réelle d’un logement destiné à l’usage de résidence. Que ce logement soit loué vide ou meublé, l’attestation doit être jointe au bail avant sa signature. Alors que cette attestation peut être établie sans le concours d’un diagnostiqueur immobilier, les conséquences d’une erreur de mesurage sont telles (baisse du loyer, remboursement de trop perçu…) qu’il est préférable d’en confier la réalisation à un professionnel certifié attestant d’une assurance juridique professionnelle.

  • Les diagnostics immobiliers complémentaires obligatoires en fonction de l’ancienneté du bien immobilier loué :

      • Le DAPP (Diagnostic Amiante Parties Privatives) : Si l’appartement mis en location fait partie d’un immeuble collectif construit selon un permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997, le diagnostic amiante des parties privatives a dû être réalisé par le propriétaire. Le compte-rendu du diagnostic amiante des parties privatives doit être tenu à la disposition du locataire depuis juin 2011.

      • Diagnostic immobilier location PLOMB : (CREP pour Constat de Risque d’Exposition au Plomb) : Si le bien immobilier loué (maison ou appartement) a été bâti avant 1949, le Constat de Risque d’Exposition au Plomb doit être joint au bail avant sa signature afin que le locataire connaisse les risques liés à la présence de plomb dans les peintures et revêtements anciens. Il est obligatoire depuis le 12 août 2008.

      • Le Diagnostic ELECTRICITE à la location : (État des installations intérieures d’électricité) : Si tout ou partie de l’installation électrique du bien mis en location date de plus de 15 ans, le diagnostic électricité doit être joint au bail avant sa signature. L’obligation de diagnostic électricité à la location entre en vigueur en deux phases :

        • Dès le 1er juillet 2017 si le logement fait partie d’un immeuble collectif construit selon un permis de construire antérieur à janvier 1975,

        • A partir du 1er juillet 2018 quelle que soit l’ancienneté de l’immeuble ou de la construction (appartement ou maison individuelle).

      • Le Diagnostic GAZ à la location : (État des installations intérieures de gaz) : Dès lors que le bien mis en location dispose d’au moins un appareil fonctionnant au gaz (de ville, en bouteilles ou en citerne) et que tout ou partie de l’installation de gaz date de plus de 15 ans, le diagnostic gaz doit être joint au bail avant sa signature. L’obligation de diagnostic gaz à la location entre en vigueur en deux phases :

        • Dès le 1er juillet 2017 si le logement fait partie d’un immeuble collectif construit selon un permis de construire antérieur à janvier 1975,

        • A partir du 1er juillet 2018 quelle que soit l’ancienneté de l’immeuble ou de la construction (appartement ou maison individuelle).

Quand réaliser et par qui faire effectuer les diagnostics location ?

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE location) doit être réalisé avant même de proposer un bien immobilier à la location puisque l’étiquette énergie qui indique la classe énergétique du bien loué vide ou meublé doit figurer obligatoirement dans le texte des annonces immobilières (agence, presse, internet…). Il est de la responsabilité du bailleur (sous peine d’amende) que le candidat locataire soit informé de la classe énergétique du logement avant même d’y pénétrer pour la première visite. Le DPE ne peut être réalisé que par un diagnostiqueur immobilier justifiant d’une certification nationale valide.

Les autres diagnostics dont le nombre dépend du type de logement loué (vide ou meublé, en immeuble ou en maison individuelle et en fonction de l’ancienneté de la construction et des installations) sont regroupés au sein du DDT (Dossier de Diagnostics Techniques). Le Dossier de Diagnostics Techniques doit être remis au locataire avant la signature du bail afin que celui-ci ne s’engage à louer le bien immobilier qu’après avoir pris connaissance de ses différents critères.

La durée de validité des différents diagnostics (de moins de 6 mois pour l’ERNMT jusqu’à 10 ans pour le DPE) est à prendre en compte pour déterminer quand réaliser ses diagnostics immobiliers obligatoires?

Certains diagnostics techniques relatifs à la santé (CREP pour le plomb, DAPP pour l’amiante) ou à la sécurité (électricité et/ou gaz) peuvent réclamer des travaux de mise aux normes si certains seuils de risques sont atteints ou avant de pouvoir souscrire un nouvel abonnement au gaz ou à l’électricité. Les travaux sont à réaliser aux frais du propriétaire avant l’entrée du locataire dans les lieux.

Nouveau bail ou tacite reconduction ? Tout nouveau bail est soumis aux obligations légales en cours au moment de sa signature. En cas de tacite reconduction d’un bail existant, les diagnostics immobiliers en cours n’ont pas à être refaits même si leur période de validité est expirée ; toutefois attention à toute renégociation des termes d’un bail existant (montant du loyer, ajout d’un colocataire…) qui entraîne alors la rédaction d’un nouveau bail soumis alors aux obligations légales à la date de cette nouvelle rédaction.

Diagnostic location : portée juridique et pratique

La responsabilité de la réalisation des diagnostics location incombe au propriétaire-bailleur mais peut être déléguée à son mandataire de location (agence immobilière, notaire…). Elle est engagée vis-à-vis du locataire mais également de tous les occupants du logement loué aussi bien par rapport à leur sécurité (diagnostic électricité, gaz, ERNMT…), qu’à leur santé (diagnostic plomb, amiante…) et leurs intérêts financiers (DPE).

L’absence d’un diagnostic immobilier obligatoire à la location peut avoir de lourdes conséquences tant en termes financiers (annulation du bail sans compensation, remboursement de loyers, révision à la baisse…) qu’en termes de responsabilité pénale. Le non-respect d’obligations particulières de sécurité et de prudence d’un bailleur est passible d’un an d’emprisonnement et de 15 000 euros d’amende.

Diagnostic location : durée de validité

  • Diagnostic location de performance énergétique (DPE): Durée de validité de 10 ans.

  • Diagnostic location ERNMT (État des Risques Naturels et Technologiques) : Durée de validité de 6 mois.

  • Diagnostic de surface habitable Loi Boutin : Durée de validité illimitée tant que le logement ne subit pas de travaux de modification de sa surface.

  • Diagnostic immobilier location plomb: le diagnostic doit avoir été réalisé dans les 6 ans précédant la signature du contrat de location. Si une présence de plomb supérieure à 1 mg de plomb par cm2 est détectée, le local ne peut être loué. Mais si le diagnostic confirme l’absence de plomb, dans ce cas, la durée de validité est illimitée.

  • Diagnostics amiante : Durée de validité illimitée en l’absence de risque (sinon mention particulière du diagnostiqueur immobilier sur l’état de conservation des matériaux).

  • Diagnostics gaz location et électricité location : Durée de validité de 6 ans

Diagnostic location : conseils et références externes

Les différents diagnostics immobiliers obligatoires avant la location sont régis par des textes législatifs communs et particuliers aux différents types de location qu’il s’agisse: d’un logement destiné à l’habitation principale, à une location saisonnière de courte durée ou d’un local professionnel, et que le bien loué soit une maison particulière ou un lot de copropriété dans un immeuble collectif.

Il est indispensable de s’adresser à un diagnostiqueur immobilier certifié pour lister les diagnostics obligatoires à réaliser avant la location notamment en fonction du type de bail à rédiger (habitation ou commercial) mais aussi des locaux à diagnostiquer (diagnostiqueur avec ou sans mention ‘DPE tertiaire’).

Le montant des diagnostics obligatoires à réaliser avant la location est déductible des revenus locatifs dans le cadre de l’imposition au régime réel des loyers perçus.

Tout diagnostiqueur immobilier certifié doit vous présenter :

  • un devis précis du montant des diagnostics obligatoires avant cette location,

  • une copie de sa certification personnelle délivrée par un organisme agréé par le COFRAC (Comité Français d’Accréditation),

  • une déclaration d’indépendance de toute entreprise susceptible d’effectuer des travaux qu’il serait amené à prescrire,

  • une attestation d’assurance en responsabilité civile professionnelle (RC Pro).